“未來這種街區是完全可以做成輕資產的 它是個生態 更像旅游、文創、互聯網 這是一個好玩的東西 而不是一個商業地產。”編者按：2016年 又是一年博鰲之夏 這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量 但改變已經在進行 唯有直面并順應時代潮流 才能更好地生存、發展。這個夏天 一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇。

因應形勢推陳出新 堅持為行業的變革找尋全新思路 奠定思想高度及方向。總結過往、沉淀歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道 遍訪中國房地產及上下游全產業鏈的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。觀點地產網在國內數以萬計的開發商中 多數企業都平庸到泯然眾人。那些從同行中脫穎而出的 有的靠規模 有的靠模式 有的靠產品。上市后的陽光100就在努力以街區綜合體走出一條與同行不同的路。雖然2014年赴港上市時主打的即是街區綜合體概念 但陽光100中國常務副總裁范小沖表示轉型是個過程 并不會一蹴而就。范小沖在接受觀點地產新媒體采訪時介紹稱 陽光100現在轉型在做街區綜合體 它跟現在的傳統商業街區不是一回事 跟一線、二線、三線都沒關系。“街區綜合體不是單純購物 而是結合當地文化 同時又面向未來的生活方式開放街區形態。這是一個非常混搭和綜合的業態 然后陽光100進行一體化運營。它更多的是主打文創、文旅概念 是城市客廳 是都市中心的休閑微主題公園 也是一個旅游目的地。”而在城市選擇上 范小沖認為街區綜合體并不會受制于城市大小。一線城市實際上也是有機會 但是現在還在找。因為項目選址是在城市中心 比如說北京 北京這么多區 每個區的中心 實際上都有這樣的機會。“街區綜合體占地要上百畝 招拍掛也是有機會的。現在雖然宅地搶得兇 但是商業已經很少開發商愿意做了 因為他們沒有跳出購物這一點。過去政府都是追求高大上 樓要多高 要有五星級酒店 現在越來越關注小而美 要有這個城市的文脈 要聚集這個城市的文化、文創 不是簡單的購物便利和繁榮。”據了解 柳州的項目因當地政府要求 陽光100持有了50% 其他的項目公司原則上持有30%。而高比例的出售部分在范小沖眼里也是激活街區綜合體的一種優勢。其在對比上海新天地項目時解釋稱 陽光100的街區綜合體原則上也是要打造一個包含當地文化元素的城市時尚高地。“不同點在于 他們的膽子沒我們大 陽光100的街區綜合體有一半商鋪進行銷售 這和商場還不太一樣 商場要銷售問題就很多了 而這種街區交給客戶 它打造得比你還好 因為客戶有更多的想法和創意 所以街區還會更加具有活力。”至于業界都關注的規模問題 范小沖認為 陽光100不會完全追求規模。“街區綜合體實際上以后規模并不會特別大 但是它的盈利好 而且還持有一定的物業。未來這種街區是完全可以做成輕資產的 它是個生態 更像旅游、文創、互聯網 這是一個好玩的東西 而不是一個商業地產。”以下為觀點地產新媒體對陽光100執行董事、常務副總裁范小沖的專訪實錄：觀點地產新媒體：能介紹一下陽光100現在主推的街區綜合體嗎？范小沖：陽光100現在轉型在做街區綜合體 它跟現在的傳統商業街區不是一回事 跟一線、二線、三線都沒關系 二三線城市也有非常好的中心地帶。而且街區綜合體不是購物 而是結合當地的文化遠雄U-TOWN店面 同時又面向未來的生活方式開放街區形態。這是一個非常混搭和綜合的業態 然后陽光100進行一體化運營。它更多的是主打文創、文旅概念 是城市客廳 是都市中心的休閑微主題公園 也是一個旅游目的地 陽光100現在做的是這個。觀點地產新媒體：您用了“轉型”兩個字 公司剛開始上市的時候不就是主打“街區綜合體”概念嗎？范小沖：當時上市就在往這方面轉型 公司過去做住宅和大型建筑綜合體 轉型是一個過程 不是一天的事 買地、規劃、開發、運營 它有一個周期 不是說今天說轉就轉了 房地產都有一個過程。觀點地產新媒體：像您剛才說我們轉型 要研究街區綜合體 需要有一定的支撐 需要有一定的體系 您覺得這個過程要多久？或者說我們目前到了什麼樣的階段？范小沖：街區綜合體最早是附屬產品。我們在陽朔開發陽朔西街 那是一個街區綜合體 當時都賣了 只剩下兩個酒店 這也只是后來的物業管理。后來我們從住宅、社區商業走向小鎮模式 比如說阿爾勒小鎮。小鎮有一個城市功能 客戶在這里能夠相聚、社交 是未來的生活方式。所以小鎮項目已經變成一個社區的活動中心 而不簡簡單單直接滿足購物或者是餐飲的生活需求。還有一種就是我們做大型建筑綜合體 這個有點像萬達的金街 它的價值遠遠高于大的mall 因為mall的租金和售價并不高。所以我們把這三類東西提出來 把它變成了街區綜合體 形成開放街區形態 綜合功能業態 最后統一一體化的運營。陽光100在上市以后就開始聚焦這一塊 現在也打造了幾個 最近我們在柳州的項目 五一搞了一個汽車尾箱的市集 實際上是很小的活動 結果來了20萬人。此前還跟政府聯手做了一個水上狂歡節 涌入了70萬人。觀點地產新媒體：這些人流是當地人還是以外地游人為主？范小沖：以當地的人為主 也有一些旅游的。現在平常不搞活動也有很多人 因為就在城市中心 又在江邊 在CBD 街區里面街頭藝人也有很多 已經變成了一個休閑娛樂的街區。觀點地產新媒體：這種街區綜合體里面 陽光100持有的比例是多少？范小沖：柳州的項目我們持有了50% 其他的地方原則上持有30%。因為柳州項目招拍掛的時候政府有要求 所以我們就持有了50%。觀點地產新媒體：陽光100做街區綜合體不分一二線城市 所以公司有考慮在一線城市做這種項目嗎？范小沖：有 一線城市實際上也是有機會 但是現在還在找。因為項目選址是在城市中心 比如說北京 北京這么多區 每個區的中心 實際上都有這樣的機會。過去政府都是追求高大上 樓要多高 要有五星級酒店 現在越來越關注小而美 要有這個城市的文脈 要聚集這個城市的文化、文創 不是簡單的購物便利和繁榮。觀點地產新媒體：街區總綜合體對于土地面積應該有一定要求吧？拿地方面是以存量土地為主 還是也會考慮招拍掛？范小沖：街區綜合體占地要上百畝 招拍掛也是有機會的。現在雖然宅地搶得兇 但是商業已經很少開發商愿意做了 因為他們沒有跳出購物這一點。陽光100的街區綜合體實際上已經不是一個賣場了 更像一個秀場 它是一個體驗、社交的城市休閑客廳。觀點地產新媒體：您覺得陽光100的街區綜合體跟嶺南新天地、上海新天地有什麼異同嗎？還是兩種完全不同的產品？范小沖：跟新天地也不太一樣。當然跟新天地很像 新天地在上海的淮海路 位于城市最中心 又有很多城市的文脈 在這里有石庫門的文化遠雄U-TOWN店面 還有包括一大的舊址 老外在那里看著像中國 中國人看著覺得很時尚 年輕人在那里也很high 它現在已經變成了一個時尚的高地和品牌。實際我們原則上也是打造這個東西 也是打造這個城市的時尚高地遠雄U-TOWN店面 有當地的文化。不同點在于 他們的膽子沒我們大 陽光100的街區綜合體有一半商鋪進行銷售 這和商場還不太一樣 商場要銷售問題就很多了 而這種街區交給客戶 它打造得比你還好 因為客戶有更多的想法和創意 所以街區還會更加具有活力。觀點地產新媒體：方不方便披露一下公司最近的一些調整？范小沖：我覺得也沒什麼天翻地覆的 因為現在整個房地產的形勢跟過去的狀況已經完全不同了 過去是供不應求 現在整個市場的產能過剩 本身的同質化也很厲害 過去等于說是一個生產導向。

也就是計劃、管理、制造 你只要制造出來就能賣掉 現在不是這樣的了 所以對你的產品打造 品質、特點 包括服務和運營 這些方面實際上都提出了一個新的挑戰。包括陽光100現在做的街區綜合體 這也算是陽光100獨創的 它跟傳統商業又不是一回事 已經不是一個傳統的商業運營 所以在這方面也需要研究 需要有一些體系 也需要有支撐。觀點地產新媒體：陽光100是不是有推行部門第一責任人制？范小沖：因為過去是一個矩陣式的管理 有時候有點扯皮 既有項目又有集團 有時候折騰幾條線 效率也低 大家誰也不管。現在我們在推行第一負責人制 你是這件事的第一負責人 你要擔這個責任 這樣的管理效率、責任就會提升。推行第一責任人的還是集團的專業線 因為項目公司總經理就是第一負責人 現在也是總經理負責制 總經理組閣。這個制度是讓集團業務線現在變成第一負責人制。過去有部門負責 還有上面的老總在負責 審批的流程很多 而且其它業務線稍微提點意見 有很多就不敢進行下去了 現在這件事第一負責人來主責 其他的都是提個建議 最后第一負責人拿主意 所以這樣效率會提升。觀點地產新媒體：市場還很關注光大入股之后的合作的事 目前有在推進相關的合作嗎？范小沖：成為第二大股東后 雙方一起策劃的事很多 現在還沒有完全落地。觀點地產新媒體：林少洲是什麼時候入職陽光100的？范小沖：到總部有一兩個月了 大家都是老朋友 我們有20年交情。他也很有抱負 但是過去那個平臺一直沒完全做大 現在地產不是很好玩了 所以我們一拍即合 我就說你過來吧 剛開始他擔任重慶公司的總經理 做重慶項目 包括喜馬拉雅和巴南的項目。他的能力還挺強的。

后來就把他弄到集團 他能多管點事就讓他多管點。觀點地產新媒體：陽光100會不會避談規模？范小沖：也不是 一個是現在公司規模還比較小；第二 我們也沒有完全追求規模 要不盈利 規模大了有什麼用？所以一定要做強才能做大。而且街區綜合體實際上以后規模并不會特別大 但是它的盈利好 而且還持有一定的物業。未來這種街區是完全可以做成輕資產的 它是個生態 更像旅游、文創、互聯網 這是一個好玩的東西 而不是一個商業地產。觀點地產新媒體：陽光100會怎么做街區綜合體的輕資產？范小沖：陽光100有一個運營平臺 這就跟我們和毛大慶合作的優客工場一樣 街區實際上也是一個文化孵化和創客的平臺 街區的客戶遠遠超過那樣的一個工位 街區也不是簡單的租出去 實際上你也在孵化他租戶 大家共同來打造一個主題。比如我們現在打造運動的主題 婚慶的主題 兒童的親子主題 這種主題跟商場里的玩法也不一樣 每個地方都有小劇場 我們搞的文化活動很多 更像一個文創、文旅的東西。(來源：觀點地產網)責任編輯：廖麗珠JN807